El inquilino como nómada urbano y la fiscalidad del rentista en la vivienda

Salva Torres

EXTRACTO:
Los inquilinos viven como nómadas urbanos soportando un sistema rentista, fiscalmente muy injusto, construido a través de 15 Planes de Vivienda que levantaron 6,3 millones de VPO movilizando un enorme presupuesto del Estado desde el franquismo hasta hoy. Esta clase media patrimonialista vive de aquellos excedentes inmobiliarios que le rentan en un mercado de alquiler 100% libre.
La estabilidad política del Régimen del 78 está embebida de ese Pacto de Estado franquista en torno al rentista.
Este documento sienta las bases para romperlo.

El inquilino como nómada urbano y la fiscalidad del rentista en la vivienda

Si de una cosa se habla mucho en este país, es de soluciones para la crisis habitacional actual, cosa evidente para la ciudadanía y sobre todo para quien sufre esa violencia inmobiliaria: las clases populares más pobres.

Esta crisis ha roto el paradigma de «la sociedad de los propietarios» construido por el franquismo desde 1959: «no queremos una España de proletarios, sino de propietarios» en el primer Congreso de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria —API— que babeaban ante el negocio que les iban a regalar con el esfuerzo presupuestario estatal.

La crisis habitacional actual muestra la discontinuidad de aquel paradigma, incrustado también en el actual Régimen del 78, que levantó 6 millones de viviendas hasta 1997 a través de 15 planes estatales de «la venta limitada» o VPO. Planes levantados sobre suelo público casi regalado, privatizado para los amigos, y bien regados de ayudas estatales a promotores y compradores hipotecados con la Banca golpista. Ojalá ese parque de viviendas hubiese sido público, pues el esfuerzo estatal por construir esa clase media fundadora de la estabilidad política del ladrillo español supondría el mayor parque de vivienda social del mundo, que, a precios actuales de mercado, se aproximaría a más de un billón de euros de riqueza social compartida. A semejanza del experimento austríaco de Viena pero su antónimo.

Sobre aquel experimento franquista alargado hasta el «democrático» 1997, se continuó profundizando en su tufillo neoliberal con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1985, de Boyer, y la de 1994, que introdujeron la ley de la selva en los alquileres hasta la actualidad, con el precio libre en lugar de la renta limitada de la frase del ministro franquista. Y con una filosofía donde el alquiler era un accidente, en el proyecto familiar hasta la propiedad y el patrimonio, dada la discontinuidad temporal de los contratos que convertía a los inquilinos en nómadas urbanos.

Sobre los excedentes de los patrimonios inmobiliarios consolidados gracias a la inversión pública franquista y las posteriores del «período democrático» se consolidó un mercado de alquiler 100% libre que, aunque también tuvo tratamientos fiscales generosos para las sociedades de viviendas en arrendamiento y un fraude fiscal que rondaba el 70%, no fue hasta la reforma fiscal del año 2002 (Ley 46/2002) que se aplicó la política de incentivar fiscalmente el alquiler —un paraíso fiscal— a los ya agraciados propietarios de patrimonios excedentes con los que enriquecerse aún más a costa del Estado y de la extracción de rentas de las capas sociales más pobres. Algunos inspectores de Hacienda decían que ese paraíso fiscal, en realidad, era el blanqueo del fraude fiscal generalizado de los caseros donde la carga fiscal recaía sobre las rentas del trabajo mientras se permitía una enorme elusión de las del capital y inmobiliarias que veremos más adelante.

Luego con la entrada del euro, se acompañó el sueño neocon con la financiarización de la vivienda, el acceso a financiación internacional y la invasión del capital riesgo gracias a la libre circulación internacional de dinero, la dispersión del riesgo con la titulización de deudas bancarias y consecuentemente el papel aún más preponderante del crédito financiero en la expansión de la burbuja inmobiliaria con alfombras rojas para quien firmaba una hipoteca.

Con la financiarización ya no hay la «vivienda de precio limitado» que enriquecía a los API del franquismo y los primeros años de «la democracia«: hoy quien pone el precio a la burbuja de activos es la Banca con su impresora de euros de curso legal —creación monetaria privada en beneficio de sus accionistas, como la Botín—. Curiosamente, en una falta de rigor analítico, para los sindicatos de inquilinos, la Banca ya no aparece en su relato y los culpables de todo son los fondos buitre especuladores que imponen los precios desde un despacho de Wall Street, a pesar del hecho que sus accionistas mayoritarios de esos fondos de inversión son las mismas entidades financieras, que tienen el control del crédito a la economía. Vale!

En 2005 había cerca de 11 millones de hipotecas vivas que superaban los 600.000 millones de euros con una supuesta riqueza inmobiliaria que superaba los 6 billones de euros y suponía el 70% de la riqueza de los hogares cuando llegó la crisis de 2007 de las hipotecas basura —distressed— venidas desde Wall Street y su pléyade de 1 millón de ejecuciones judiciales y la Sareb. Con la crisis bancaria, los bancos supervivientes de la eliminación de su competencia, expropiaron y concentraron parte de la riqueza inmobiliaria y de ayudas públicas, en comandita, con sus fondos buitre offshore y sus servicers —cobradores del frac— que amargaban la vida de deudores e inquilinos mientras saqueaban en los juzgados y se incrustaban en la misma Sareb para reapropiarse de los activos del Banco malo del Gobierno de Rajoy y Luís de Guindos.

A casi 90 años del sueño franquista neoliberal, todo el edificio ideológico del Titanic inmobiliario español, del acceso al bien básico de la vivienda en propiedad, ha entrado en crisis. Aquel esfuerzo titánico estatal consiguió la democratización y dispersión de la propiedad inmobiliaria en amplias capas de la población, que actualmente supone más de 1,5 millones de hogares y empresas cuyo excedente del patrimonio inmobiliario pueden volcarlo en el mercado libre de alquiler (3,4 millones de hogares inquilinos) sin contrapeso alguno de vivienda social. Son la Patronal del alquiler que continúa mimada por el Estado, pues okupan los lugares clave de las administraciones públicas y la Socimi de la Iglesia católica para que nada cambie y continúen chupando del bote del papá Estado agravando la crisis habitacional.

El experimento neoliberal del franquismo fue asegurar una clase media dócil basada en la propiedad inmobiliaria y el patrimonio que dio una inaudita estabilidad al régimen golpista y su posterior reconfiguración en el Régimen del 78. La crisis financiera del 2007 destruye todo el entramado ideológico neoliberal del acceso en propiedad al patrimonio inmobiliario para trasladar la extracción de rentas financieras —euribor como peaje bancario— a las rentas de alquiler sobre las espaldas de las clases populares.

En ese 2008 ya había una burbuja de precios de arrendamiento, por constricción del mercado al 10% de los hogares en alquiler (1,9 millones), que tras una ligera reducción de precios en la siguiente década ha enlazado con la segunda burbuja de alquiler actual ( esos 3,4 millones de hogares). Desde la crisis, el acceso a la propiedad se ha cortado de raíz ante la imposibilidad de que casi cualquier nuevo hogar tenga ahorrado 1/4 de millón de euros para comprar una vivienda en una ciudad de la piel de toro. Cierto que algunos inversores compran al contado, otros heredan de la abuelita y los fondos buitre engordan su patrimonio en los juzgados a bajo precio en el remate de la subasta.

Hoy ni podemos alquilar ni comprar una vivienda en un país con casi 50 millones de habitantes, 18,7 millones de hogares y casi 27 millones de viviendas esparcidas en el territorio (1 vivienda por cada dos ciudadanos) donde el 98% de aquellos hogares vive en viviendas de precio libre de compra o alquiler.

Despropósitos a los sumar que en medio siglo se ha urbanizado más que en los 2000 años de historia anteriores, destrozando las mejores tierras de cultivo cercanas a ciudades y pueblos, para dar el pelotazo inmobiliario y turístico con el que se financiaban los presupuestos de ayuntamientos y buena parte de las comunidades autónomas.

Todos los derechos a la vivienda de los preámbulos de la LAU y del artículo 47 de la Constitución han sido arrasados por la violencia inmobiliaria en ese contexto, convirtiendo a las clases populares sin propiedad inmobiliaria en nómadas habitacionales en busca de un techo, rehenes del monopolio de la Patronal de los caseros, con contratos finitos desde los 3 años de la reforma del PP del 2013 hasta los 5 a 7 años desde el 2019.

Sin un espacio vital seguro no hay proyecto de vida más que el nomadismo urbano, apareciendo como alternativa el submundo de los arrendamientos temporales, habitaciones y locales sin habitabilidad y hasta el creciente chavolismo.

Venga, ¿construimos más viviendas desde los 27 hasta los 30 millones?

La respuesta al gravísimo problema para unos es aplicar las leyes del mercado aumentando la oferta de vivienda que implica un nuevo soplo a la industria de la construcción, sea libre, cooperativa, de precio tasado o de alquiler social o concertado y con beneficios asegurados para los promotores con ayudas públicas o europeas y sin demasiada burocracia, etc.

El problema de la vivienda se ha convertido en la gran excusa para encender de nuevo la máquina del ladrillo. Tal vez para el 2030 podríamos llegar a los 30 millones de viviendas. ¡ Vayamos por partes !

CONSTRUIR MÁS y MÁS VIVIENDAS …

Ya no entraremos a discutir aquí lo que hemos afirmado en otros artículos: que el mercado de la vivienda no es un mercado y que el boom de los 2000, el exceso de viviendas, no bajó el precio, sino que lo subió precisamente porque el boom hipotecario demostraba que el precio del ladrillo dependía de cuánto los bancos estaban dispuestos a financiarlo. Lo importante es saber que todas las soluciones, de realimentar el Titanic inmobiliario español, de urbanizar más y más (algunos aún quieren sacar tajada de la colaboración público-privada), están destinadas al fracaso, son un cuento chino o una leyenda urbana.

El problema de la vivienda se ha convertido en la gran excusa para encender de nuevo la máquina del ladrillo

No podemos construir ni nos lo podemos permitir construir 3 millones de viviendas más. Es muy sencillo. Pregunten por los precios de los materiales, del suelo y de la cadena burocrática para levantar un edificio con la normativa técnica actual, aunque sea amañada, para hacer frente a los retos ambientales de ciudades que alcanzan temperaturas tórridas varias semanas del verano. Algunos aseguran que es como si te cocinaran al vapor en la vivienda ^(*1) . La mayor parte de aquel parque de viviendas no está preparada ni la red energética se puede estirar evitando un backup eléctrico en los picos de calor.

Ni hay recursos financieros en haciendas públicas sobreendeudadas ni fondos Next Generation que soporten ese afán por rellenar con cemento más km² de la piel de toro hasta los 30 millones de viviendas. Todo va de emisiones de deuda que compra la Banca privada. Sin expropiar el privilegio exorbitante de los oligarcas financieros de la impresión de euros digitales del puro aire, nos vendrán los hombres de negro de Bruselas si Casa 47 pretende ir más lejos de las buenas intenciones con las que sustentar el sistema público de vivienda.

Parece que algunos no se enteran de que estamos en una crisis energética sin precedentes ni de los avisos de las cumbres del clima. Que no podemos acelerar el motor de la industria inmobiliaria, consumidora de enormes insumos y materiales. No hay energía ni materiales para tanto derroche, sumado a los banqueros ahogándonos con sus peajes de su EURIBOR® subido por los cielos. Con suerte, si se cancelan miles de vuelos por falta de queroseno, los hoteles Ritz y los edificios de AIRBNB vaciados de turistas podrán ser okupados por inquilinos hartos de pagar rentas desorbitadas.

… sacar la vivienda del mercado …

Aún ningún sindicalista inmobiliario ha explicado cómo vamos a sacar la vivienda del mercado. Tenemos delante a la PATRONAL del ALQUILER: esos casi millón y medio de caseros, ep! personas físicas y hogares y en menor medida empresas !, bien organizados en APIS, juzgados, cuarteles, iglesias, cámaras de la propiedad, colegios profesionales, caseros simples y algunos en su despacho de Wall Street que nos van a decir cosas como estas cuando les expliquemos que queremos una huelga en la SEAT para bajar los alquileres a la mitad:

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Reventarán la huelga de alquileres por dentro. Es la comunión de intereses entre un ejecutivo de Wall Street, un abuelito rentista de Vallekas o el casero del Eixample que fue trabajador de Nissan. Es el virus franquista o neoliberal —más moderno— de la sociedad de los propietarios. Es el virus del patrimonio inmobiliario, la herencia, inyectado en la clase trabajadora. ¡ O se piensan que los capitalistas son idiotas!

Para centrar las contradicciones de las partes. La manifestación masiva bajo el lema «S’ha acabat! Abaixem els lloguers» que tuvo lugar en Barcelona el sábado 23 de noviembre de 2024, congregando a decenas de miles de personas para pedir la reducción del 50% de los alquileres, era poco más que un enérgico eslogan, pues los convocantes nunca explicaron cómo pensaban bajarlos. Un error táctico que de facto diluyó toda la presión de la movilización ciudadana.

Por la otra parte, los medios de comunicación dominantes, controlados por poderosos lobbies de la Banca, fondos de inversión y patronal del alquiler, centran el foco, como vemos en los tuits señalados, en los percentiles de más bajos ingresos de los caseros para oponerse a que alguien , Estado o organizaciones sociales, impongan rebajas de alquileres a un patrimonio fruto del esfuerzo familiar de padres a hijos y herencias. ¡ Menuda osadía bolivariana!

… expropiar a la Banca y buitres …

Los más osados no pedimos un nuevo parque de vivienda pública de alquiler asequible sino directamente expropiar a los grandes tenedores

¿Expropiar a los grandes tenedores?

Hay que decirlo claro, que algunos lo esconden, EXPROPIAR SIGNIFICA ROMPER CON LA UE, ROMPER CON EL EURO Y ROMPER CON LA OTAN. O alguien piensa que se puede ser amigo de estos y expropiarlos. Más aún, de hacerlo, hay que prepararse porque nos atacarían fuerte por todos lados. ¿Está preparada la sociedad o el inquilinato para una batalla así?

La Patronal del alquiler como parásitos

¿por qué la Patronal del Alquiler es una carga para el país?

La clave está en explicar cómo, en más de medio siglo, un inmenso esfuerzo de inversión pública, privatizada, ha generado patrimonios inmobiliarios consolidados cuyos excedentes en el mercado de alquiler libre han generado unos beneficios exorbitantes, DISTRIBUIDOS ESPECIALMENTE, en los percentiles más altos de rentas de la Patronal del alquiler:

• 6,3 millones de viviendas privatizadas que fueron construidas con el mayor esfuerzo de suelo y presupuesto público del contribuyente, casi mundial, para favorecer una sociedad de los propietarios. ¡Queremos nuestra parte del contribuyente por justicia fiscal!
• La Sareb, el rescate de 65.000 millones que nos robaron los fondos buitre y los bancos tras los hombres de negro de Frankfurt. ¡Queremos nuestra parte del contribuyente por justicia fiscal!
• Los 77.560 millones en tres décadas de ayudas públicas a fondo perdido de desgravaciones por las hipotecas sobre vivienda habitual. ¡Queremos nuestra parte del contribuyente por justicia fiscal!
• Los millones de ayudas públicas del período en que se desgravaban las segundas y terceras residencias. ¡Queremos nuestra parte del contribuyente por justicia fiscal!
• La devolución del fraude fiscal de la Patronal de los caseros del 70% al 30% actual. Invaluable. ¡Queremos nuestra parte del contribuyente por justicia fiscal!
• Sumemos la enorme elusión fiscal de los que SÍ declaraban entre las desgravaciones de la base imponible y gastos deducibles de la Ley 46/2002 (*2) que modificó la Ley del IRPF y el Impuesto de Sociedades, que suma una media de 20 a 30.000 millones anuales, lo que ha supuesto un agujero fiscal cercano a 1/2 billón de euros – en 24 años a precios actuales. ¡Queremos nuestra parte del contribuyente por justicia fiscal!
• Los inquilinos pagan las exenciones y rebajas fiscales de sus caseros de manera que, a iguales ingresos, un inquilino paga hasta un 1000% más de IRPF que su casero. Los que trabajan pagan más que los que ganan dinero durmiendo. ¡Queremos nuestra parte del contribuyente por justicia fiscal!
• GENTRIFICACIÓN: Todas las mejoras urbanísticas y de infraestructuras pagadas por el contribuyente que a algunos les permitieron inflar el precio de sus propiedades inmobiliarias más allá de sus obligaciones tributarias. Invaluable. ¡Queremos nuestra parte del contribuyente por justicia fiscal!
• Las haciendas municipales pagan los planes de emergencia social de los Servicios Sociales para pagar los alquileres de hogares pobres morosos a la Patronal del alquiler. ¡Queremos nuestra parte del contribuyente por justicia fiscal.
• El paraíso fiscal del casero o regalos fiscales a los arrendadores son insostenibles para los contribuyentes sin contraprestaciones como un alquiler social. El rentismo es una rémora al desarrollo social y económico del país como lo son los peajes de la Banca – como el Euribor – sobre toda actividad económica.

¿Cómo rentabilizan los propietarios la vivienda de alquiler?

• Queremos la parte de las amortizaciones de las viviendas alquiladas durante décadas que se han amortizado entre 1 a 4 veces muchas de las cuales fueron VPO. ¡Queremos nuestra parte del contribuyente por justicia fiscal

ES GROTESCA TAL ACUMULACIÓN DE BENEFICIOS EN UNA PEQUEÑA PARTE DE LA SOCIEDAD. Los ricos siempre reciben más ayudas que los pobres, dice incluso la misma prensa.

Romper el Pacto de Estado franquista que perdura hasta hoy en torno al rentista.

Bueno con todas estas líneas hemos dibujado el esquema económico, fiscal y social para rebatir a todos los rentistas, y sobre todo los de rentas más altas que..

RENTISTA NO ES VERDAD QUE TU PATRIMONIO INMOBILIARIO HA SURGIDO DE TU SUDOR Y DE TU FAMILIA.

UNA PARTE DE TU RIQUEZA ES EL ESFUERZO DE TODA LA SOCIEDAD DURANTE DÉCADAS Y TÚ TE HAS BENEFICIADO MÁS DE LA CUENTA A COSTA DE LA MAYORÍA.

TE TOCA DEJAR DE GANAR TANTO PARA QUE LOS DEMÁS PUEDAN VIVIR DECENTEMENTE.

La verdadera discusión no es qué fórmula mágica se impone en el Congreso de los Diputados entre las ofertadas y las que presentaremos ahora. Ninguna puede ni siquiera llegar a una discusión entre sus señorías si no hace un debate en la calle, en la opinión pública. El debate emprendido contra el rentismo de casi todas las organizaciones sindicales tiene un tinte moralizador: intentan sortear que una fracción importante de currelas tiene un piso o más pisos alquilados de los que obtienen rentas y esas rentas pagan menos impuestos que las del trabajo.

La crítica sindical contra el rentismo es un callejón sin salida que demuestra que el relato de los sindicatos de inquilinos contra los fondos buitre se desvanece delante del abuelito rentista y su patrimonio levantado supuestamente sobre el esfuerzo personal o familiar.

Nuestro argumentario incide precisamente en romper el mito del esfuerzo familiar del patrimonio demostrando que se ha construido gracias a la opción política escogida por el franquismo y por el Régimen del 78 de crear una clase media patrimonialista a costa de las clases populares más pobres.

Ese sueño neoliberal ha durado medio siglo hasta la crisis financiera de 2007 que finalmente ha demostrado que tenía pies de barro. Ahora, se trata de afilar nuestras armas para el debate de acabar con la sociedad de los excedentes patrimoniales, la herencia sin esfuerzo y los activos inmobiliarios que directamente enlazan con la lucha contra el poder del Cártel bancario. En definitiva, romper el Pacto de Estado franquista que perdura hasta hoy en torno al rentista.

El parque de vivienda social asequible que necesitamos está ahí delante…

EL PARQUE DE VIVIENDA SOCIAL ASEQUIBLE QUE NECESITAMOS NO PODEMOS CONSTRUIRLO NI NOS LO PODEMOS PERMITIR;

NO ESTAMOS PREPARADOS PARA ROMPER CON EL OCCIDENTE COLECTIVO;

EL PARQUE DE ALQUILER SOCIAL SE DEBE CONSTRUIR SOBRE LA VIVIENDA EXISTENTE LES GUSTE O NO A LA PATRONAL DEL ALQUILER

Y en pequeña medida de PROCESOS de CONCENTRACIÓN, REUBICACIÓN de POBLACIÓN y REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS.

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Vamos allá…

Necesitamos meter mano al actual parque de vivienda para crear uno de vivienda social que evite realimentar la máquina del Titanic inmobiliario por pura ineficiencia y sostenibilidad. Acabamos de ver que tenemos el relato para imponer por justicia social la rebaja de alquileres y contratos indefinidos que necesitamos para pinchar la burbuja de alquiler y liberar de la violencia inmobiliaria a 3,4 millones de hogares que representan más de 5 millones de ciudadanos que viven de alquiler.

Eliminar la elusión fiscal del artículo 23 del IRPF y del Impuesto de Sociedades …

Nosotros lo estamos explicando ya desde 2018 incluso antes que la AIReF. La solución pasa por una Ley de alquiler social, que elimine las desgravaciones y exenciones fiscales del artículo 23 del IRPF y del Impuesto de Sociedades, y con el ahorro de esos miles de millones, que solo benefician a las rentas más altas, se usen para:

• Subvencionar a los inquilinos para que el recibo de alquiler no pueda superar el 30% de los ingresos (contando los suministros básicos) y según su nivel de ingresos y el precio de su arrendamiento.
• Habilitar los alquileres sociales en las oficinas de vivienda para que contratos y arrendadores puedan adherirse a cambio de exenciones fiscales en los gastos y en la rehabilitación de sus propiedades para hacerlas habitables.
• A los contratos que queden en el mercado libre, incrementarles la presión fiscal con medidas en la Ley del IRPF y Sociedades para que paguen por encima de las rentas del trabajo y sectores productivos.

Esta propuesta de lucha por una ley de alquiler social la presentamos por primera vez públicamente en el Primer Congreso de la Vivienda de Catalunya. Fue rechazada por una mayoría decidida a expulsar a los buitres, mientras que, contradictoriamente, al tiempo, se les legitimaba pidiéndoles la negociación colectiva, como seña de identidad del nuevo sindicalismo de vivienda.

… y los alquileres indefinidos …

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda estableció prórrogas extraordinarias y forzosas de 1 a 3 años que la Patronal del Alquiler a través de las Cámaras de la Propiedad intentar reventar en los juzgados litigiando contra la misma ley.

Dando por sentado que existen esas prórrogas extraordinarias, el actual Gobierno ha intentado infructuosamente que en el Congreso de los Diputados se aprobaran en los pasados meses dos decretos para alargar en las comunidades autónomas del PP y VOX insumisas a la ley del Derecho a la Vivienda que se aplicaran prórrogas extraordinarias de 2 años pues las de 3 años solo son para municipios con zonas tensionadas.

Pues bien, los sindicatos de inquilinos, lejos de aprovechar la oportunidad, nunca nos han ayudado a realizar una campaña exhaustiva pública para alargar tres años TODOS los contratos de alquiler VIGENTES, gracias a las prórrogas extraordinarias, como primer paso, ya legal, de la lucha por los contratos indefinidos. Esperamos entren en razón una vez acabada la campaña: LA VIVIENDA NOS CUESTA LA VIDA ^(*3) .

Salva TORRES, 20 de junio 2026

1. El periódico, Ola de calor. Vivir en habitaciones sin poder usar el ventilador.
2. Boletín Oficial del Estado, Ley 46/2002, de 18 de diciembre, de reforma parcial del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y por la que se modifican las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades y sobre la Renta de no Residentes.
3. Campanya Ens costa la vida!